住宅ローンの借り換えをするなら、どんな資金計画が考えられるのか、どの程度得をするのか、実際に試算して検証してみよう。

■5年前のローンの借り換えで、毎月1万～2.5万円削減可能
実際にいくつか試算してみよう。まず、金利が高止まりしていて借り換えで得をする可能性の高い、5年前にフラット35で借りた場合を想定した。

■借り換え前の資金プラン

■借り換え後の資金プラン

残りの期間を全額、引き下げ金利が適用される変動金利型に借り換えれば、借り換え当初の毎月返済額は2万5000円近くも減らせる。ただし、30年という長期間を考えると金利上昇リスクへの配慮は必要だ。

■借り換え後の資金プラン

ローン残高が少なく、返済期間も短いといった場合や、家計に余裕があって金利上昇時に繰り上げ返済で元金を減らせるなどの場合であれば変動金利型に全額というのもよいが、そうでなければ返済期間を少しでも短くしておきたい。
金利が低いほど、また、返済期間が短いほど元金は早く減るので、低金利がこのまま続けば、元金が早く減って金利上昇リスクを軽減できるからだ。返済期間を5年短縮して25年返済にしても、毎月返済額は約1万2000円減らせる。金利が変わらない前提で試算した場合、30年返済の場合より25年返済の場合のほうが、54万円の利息削減効果がある。

■借り換え後の資金プラン

住宅ローンを借り入れた際の家族構成にもよるが、これから子どもの教育費負担が重くなるという家庭もあるだろう。
教育費に備えて、10年間は住宅ローンを固定したいという場合、10年の金利固定型という選択肢もあるだろう。当初10年間で毎月返済額1万円弱、年間11万7000円程度削減できる。

ただし今回の試算のケースでは、フラット35では別途必要だった団体信用生命保険料の支払いは不要になるが、借り換え時に都市銀行の場合で65万円程度の諸費用が必要となる。利息削減効果が支払う諸費用で、一定年数は相殺されてしまうことも考慮してほしい。
なお、諸費用に占める割合の高い保証料が不要な住宅ローンもあるので、金利や諸費用、その他のサービスなどを比較して、自分に合った借り換えローンを選ぶようにしよう。

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